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租房人对房屋进行装修或改造时,是否应该征得

发布人:www.xtfangchanls.com    发布时间:2019-06-03 11:06

  租人对房屋进行装修或改造时,应当征得所有权人的同意, 承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权,承担侵权责任。

  1、承租人装修经过出租人同意的。

  如果承租人装修房屋经过了出租人的同意,租赁合同是正常履行期满解除的,装修物一般将不予返还。这是因为承租人之所以装修承租房是基于自已利益最大化的考虑,对于租赁期间是早已根据合同的约定而预知的,那么承租人势必会考虑清楚装修的适当投入、租赁期间的价值回收比等问题。当房屋租赁合同期满正常终止后,装修利益的穷竭是承租人应当承受的风险,与出租人无关。此时,承租人再要求返还装修利益,法律是不会支持的。

  如果承租人装修房屋经过了出租人同意,但租赁合同是非正常解除时,法院将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约,出租人将取得装修的价值,对于承租人的损失不予补偿。反之,合同的提前解除是由于出租人违约造成,不能拆除的装修将归出租人所有,但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。

  另外,对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况,装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。由于双方对解除合同均无过错,法院将依据装修物的剩余价值、装修的初期投入、房屋的租赁期限以及实际受益等综合因素,再根据公平原则来进行判决。原则上,会酌情由出租人给予承租人适当的经济补偿,以维护当事人之间的利益平衡,体现公平原则的要求。

  2、承租人装修未经过出租人同意。

  根据《物权法》及《合同法》的相关规定,未经财产所有权人同意,即在他人的财产进行添附行为,属于侵权行为,侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此,对于未经出租人同意的承租人装修行为,出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状,承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。

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